Warum Sie uns Ihren Auftrag übermitteln sollten
Zum Bestellerprinzip: Makler bezahlen oder selbst vermieten?
Seit dem 1. Juni 2015 ist das Bestellerprinzip in Kraft. Was das bedeutet? Ab jetzt gilt, dass der derjenige, der den Makler bestellt, ihn auch bezahlen muss. In den meisten Fällen also der Vermieter. Eine Courtage von zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer ist dabei marktüblich. Immobilienbesitzer, die Eigentumswohnungen oder Häuser als Kapitalanlage haben, müssen sich also entscheiden: Vermiete ich zukünftig selbst oder nehme ich einen Maklerservice in Anspruch, den ich bezahle.
Eine Reihe von Gründen spricht für die Beauftragung eines Maklers: Makler kennen den lokalen Mietmarkt und sind routiniert, was die Bearbeitung von Interessentenanfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfungen etc. anbelangt. Sie platzieren die Objekte professionell in Zeitungen und Online-Immobilienportalen und sind zudem bestens über rechtliche und vertragliche Themen informiert. So bekommen Makler in der Regel mehr Anfragen mit einer höheren Qualität und haben erheblich kürzere Vermarktungsphasen als Privatvermieter.
Sie haben Zeit und wollen selbst aktiv werden? Dann gibt es hier einen Leitfaden mit den wichtigsten Punkten. Worauf sollten Sie achten? Welche Unterlagen werden benötigt?
Checkliste „Vermieten ohne Makler“
1. Vorbereitung
Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
Wichtig sind möglichst detaillierte Informationen zur Immobilie: Adresse, Größe, Ausstattung, Besonderheiten (z. Bsp. Einbauküche, Aufzug, Balkon oder Garten, Keller, Stellplatz usw.), Kosten (Nebenkosten gesondert ausweisen), Einzugstermin, Lage, Angaben zum Energieausweis, Fotos und Grundriss, ihre Kontaktdaten
Professionelle Fotos (ggf. auch Videofilme) und Grundriss für Online-Medien anfertigen.
Tipps zum Fotografieren:
· Zimmer aufräumen, persönliche Dinge entfernen
· Fotos nur bei Tageslicht, Weitwinkel-Objektiv benutzen, gute Ausleuchtung
· Innenaufnahmen von allen Räumen, Außenfassade, Garten, Garage etc.
Energieausweis
Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen. Ausnahmen sind
denkmalgeschützte Immobilien. Sie sind von der Verpflichtung befreit. Folgende Angaben müssen im Exposé aufgeführt werden:
· Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
· Kennwert Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauchskennwert
· Baujahr
· Angabe Befeuerungsart
· Energieeffizienzklasse (gilt für ab 1.5.2014 neu ausgestellte Ausweise)
2. Immobilie inserieren
· Zeitungsinserat in den lokalen Medien
· Anzeige allen wichtigen Online-Immobilienportalen
Je nach Region sind einige Online-Portale beliebter als andere und bieten deutlich mehr Ergebnisse für Suchende. Ziehen sie dazu Erkundigungen ein.
Unser Tipp: Die ersten Anfragen sind meist schnell da. Bereiten Sie sich darauf vor. Stellen Sie sicher, dass Sie unter der angegebenen Telefonnummer erreichbar sind. Legen Sie sich eine Interessentenliste mit Namen und Kontaktdaten an, damit sie den Überblick behalten. Klären Sie in einem kurzen Telefonat, ob der Interessent für ihr Objekt geeignet ist. Überlegen Sie vorab, welche Kriterien für Sie dabei wichtig sind. Dann laden Sie ihre Favoriten zu den Besichtigungen ein.
3. Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
Treffen Sie eine Vorauswahl unter den Interessenten und vereinbaren Termine. Die meisten Interessenten können idealerweise am Wochenende oder in den Abendstunden innerhalb der Woche. Achten Sie darauf, dass beide Parteien alle Kontaktdaten haben und schicken Sie ggf. vorab eine Wegbeschreibung und Informationen zu den Parkmöglichkeiten.
Wohnungscheck
Stellen Sie sicher, dass die Wohnung ordentlich aussieht und gut gelüftet ist. Bei Abend-Terminen sollte eine ausreichende Beleuchtung vorhanden sein.
Unterlagen, die der Vermieter zur Besichtigung mitbringen sollte
· Exposé mit allen Infos über die Wohnung und Angaben zu Betriebs- und Nebenkosten, Mietvertragslaufzeit und Mietkaution (s.o.)
· Energieausweis
· Letzte Betriebskostenabrechnung für Rückfragen
· Mieterselbstauskunftsformulare zum Ausfüllen durch die Interessenten
· Visitenkarten, Zollstock und Kulis
Mietercheck
Folgende Angaben sollten Sie von den Interessenten einholen:
· Personalausweisdaten (Nummer, Gültigkeit, ausstellende Behörde)
· Persönliche Angaben (Adresse, Geburtsort und –datum, Alter, Familienstand, Beruf)
· Mieterselbstauskunft
· ggf. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (Bestätigung des vorherigen Vermieters, dass der Mieter immer pünktlich seine Miete gezahlt hat)
· Einkommensnachweise ( Lohnabrechnungen, von Selbstständigen kann sich der Vermieter den jüngsten Steuerbescheid vorlegen lassen)
· Schufa-Auskunft
· Arbeitsvertrag
Überprüfen Sie die gemachten Angaben in der Selbstauskunft mit den Einkommensnachweisen und einer Kopie des Personalausweises. Entscheiden Sie sich erst danach für einen Mietinteressenten. So können Sie sicher gehen, dass der zukünftige Mieter nach aller Wahrscheinlichkeit in der Lage ist, die Miete zu regelmäßig zu zahlen. Erfahrungsgemäß sollten Miete und Nebenkosten 30% des Nettoeinkommens (nach allen Steuern und Abzügen) nicht übersteigen.
4. Mietvertrag und Wohnungsübergabe
Bringen Sie zwei Mietvertragsformulare zum Vertragstermin mit und füllen Sie diese vorab so weit wie möglich aus. Nehmen Sie auch sämtliche Schlüssel (Wohnungsschlüssel, Briefkastenschlüssel usw. )mit. Außerdem sollte auch eine Kamera eingepackt werden. So können Sie eventuell Mängel für das Übergabeprotokoll gleich dokumentieren.
Wurde das Mietvertragsformular komplett ausgefüllt? Kontrollieren Sie dies bitte sorgfältig. Haben die Mieter Passagen durchgestrichen? Sind alle Ankreuz-Felder ausgefüllt? Wichtig sind vor allem die Laufzeit des Mietvertrags, die Betriebskosten-Vereinbarung, die Schönheitsreparaturen-Regelung und die Kautionsabrede. Besonders bei der Regelung zu Schönheitsrenovierungen ist Vorsicht angebracht. Leicht wird hier durch einen Fehler die gesamte Regelung unwirksam. Dann sind die Schönheitsrenovierungen Sache des Vermieters.
Verfassen Sie mit dem neuen Mieter ein Übergabe-Protokoll an und halten Sie die Zählerstände fest. Händigen Sie Ihrem Mieter eine Kopie davon aus.
Prüfen Sie, ob alle Anlagen vorhanden sind (z.B. Hausordnung, Übergabe-Protokoll, Betriebskostenaufstellung usw.)
Schlüsselübergabe an den Mieter
Jetzt haben Sie einen neuen Mieter. Herzlichen Glückwunsch! Vergessen Sie nun nicht, den anderen Interessenten schriftlich oder telefonisch abzusagen
